亚洲高清电影_韩国精品主播一区二区在线观看_国产一区二区三区久久久久久久久_一区二区免费在线视频_伊人蜜桃色噜噜激情综合_激情久久久久久久_欧美午夜免费影院_欧美伦理91_亚洲精品影院在线观看_亚洲国产成人午夜在线一区_欧美一区永久视频免费观看_亚洲线精品一区二区三区八戒_黄色成人av_免费欧美日韩国产三级电影_欧美主播一区二区三区_蜜桃伊人久久

新羅區人民政府，龍巖高新區（經開區），廈龍合作區管委會，市直有關單位：

　　為強化土地資產管理，完善地價管理體系，引導土地市場健康發展，促進土地的優化利用，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國物權法》等法律法規，龍巖市中心城區（主城區）第十輪和新羅區8個鎮（2022年）土地級別暨基準地價已完成更新調整，修編成果已通過省自然資源廳驗收，現予以公布。

　　本次修訂的基準地價成果自公布之日起施行，原《龍巖市人民政府關于頒布執行龍巖市中心城區（第九輪）和新羅區8個鎮新一輪（2019年）土地級別暨基準地價修編成果的通知》（龍政綜〔2021〕43號）同時廢止。

　　附件：1．龍巖市中心城區（主城區）第十輪土地級別暨基準地價修編成果

　　      2．新羅區8個鎮（2022年）土地級別暨基準地價修編成果

　　龍巖市人民政府

　　2023年5月22日

　　（此件主動公開）

　　附件1

　　龍巖市中心城區（主城區）

　　第十輪土地級別暨基準地價修編成果

　　一、基準地價內涵

　　（一）用地類型

　　基準地價用地類型主要根據《自然資源部辦公廳關于印發國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）的通知》（自然資辦發〔2020〕51號）文件要求劃分，基準地價用地類型劃分具體如下：

　　1．商業服務業用地：指商業、商務金融以及娛樂康體等設施用地，不包括農村社區服務設施用地和城鎮社區服務設施用地。

　?。?）商業用地：指零售商業、批發市場及餐飲、旅館及公用設施營業網點等服務業用地。

　?、倭闶凵虡I用地：指商鋪、商場、超市、服裝及小商品市場等用地。

　?、谂l市場用地：指以批發功能為主的市場用地。

　　③餐飲用地：指飯店、餐廳、酒吧等用地。

　?、苈灭^用地：指賓館、旅館、招待所、服務型公寓、有住宿功能的度假村等用地。

　　⑤公用設施營業網點用地：指零售加油、加氣、充換電站、電信、郵政、供水、燃氣、供電、供熱等公用設施營業網點用地。

　?。?）商務金融用地：指金融保險、藝術傳媒、研發設計、技術服務、物流管理中心等綜合性辦公用地。

　?。?）娛樂康體用地：指各類娛樂、康體等設施用地

　?。?）其他商業服務業用地：指除以上之外的商業服務業用地，包括以觀光娛樂為目的的直升機停機坪等通用航空、汽車維修站以及寵物醫院、洗車場、洗染店、照相館、理發美容店、洗浴場所、廢舊物資回收站、機動車、電子產品和日用產品修理網點、物流營業網點等用地。

　　2．居住用地：指城鄉住宅用地及其居住生活配套的社區服務設施用地。

　　（1）城鎮住宅用地：指用于城鎮生活居住功能的各類住宅建筑用地及其附屬設施用地

　　3．工礦用地：指用于工礦業生產的土地。

　?。?）工業用地：指工礦企業的生產車間、裝備修理、自用庫房及其附屬設施用地，包括專用鐵路、碼頭和附屬道路、停車場等用地，不包括采礦用地。

　　（2）采礦用地：指采礦、采石、采砂（沙）場，磚瓦窯等地面生產用地及排土（石）、尾礦堆放用地。

　　4．倉儲用地：指物流倉儲和戰略性物資儲備庫用地。

　　5．公共管理與公共服務用地：指機關團體、科研、文化、教育、體育、衛生、社會福利等機構和設施的用地，不包括農村社區服務設施用地和城鎮社區服務設施用地。

　　（1）科研用地：指科研機構及其科研設施用地。

　?。?）文化用地：指圖書、展覽等公共文化活動設施用地。

　　（3）教育用地：指高等教育、中等職業教育、中小學教育、幼兒園、特殊教育設施等用地，包括為學校配建的獨立地段的學生生活用地。

　　（4）體育用地：指體育場館和體育訓練基地等用地，不包括學校、企事業、軍隊等機構內部專用的體育設施用地。

　?。?）醫療衛生用地：指醫療、預防、保健、護理、康復、急救、安寧療護等用地。

　　（6）社會福利用地：指為老年人、兒童及殘疾人等提供社會福利和慈善服務的設施用地。

　　6．公用設施用地：指用于城鄉和區域基礎設施的供水、排水、供電、供燃氣、供熱、通信、郵政、廣播電視、環衛、消防、干渠、水工等設施用地。

　　7．特殊用地：指軍事、外事、宗教、安保、殯葬，以及文物古跡等具有特殊性質的用地。

　?。?）殯葬用地：指殯儀館、火葬場、骨灰存放處和陵園、墓地等用地。

　　8．交通運輸用地：指鐵路、公路、機場、港口碼頭、管道運輸、城市軌道交通、各種道路以及交通場站等交通運輸設施及其附屬設施用地，不包括其他用地內的附屬道路、停車場等用地。

　?。?）交通場站用地：指交通服務設施用地，不包括交通指揮中心、交通隊等行政辦公設施用地。

　　①社會停車場用地：指獨立占地的公共停車場和停車庫用地（含設有充電樁的社會停車場），不包括其他建設用地配建的停車場和停車庫用地。

　　（2）其他交通設施用地：指除鐵路用地、公路用地、機場用地、港口碼頭用地、管道運輸用地、城市軌道交通用地、城鎮道路用地、交通場站用地之外的交通設施用地，包括教練場等用地。

　　（二）評估基準日

　　本次基準地價的評估基準日為2022年1月1日。

　　（三）土地開發程度

　　本次基準地價的土地開發程度設定為紅線外“五通一平”（通路、通上水、通下水、通電、通訊、土地平整）。上述“五通”不包括項目建設向有關部門繳納的城市建設配套費及市政管線等的接入工程費用。

　　（四）基準地價年期

　　基準地價年期統一為各類用途的法定最高使用年限。商業服務業用地為40年，居住用地為70年，工礦用地、倉儲用地為50年，公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地為50年。若某種用途基準地價標準參照其他用途基準地價標準的一定比例確定的，則該用途基準地價年期仍然為該用途的法定最高年限。

　　（五）基準地價容積率

　　本輪基準地價中商業服務業用地的標準容積率為2.5，居住用地的標準容積率為2.5，工礦用地、倉儲用地的標準容積率為1.0，其他類型用地的標準容積率為2.5。（加油站、自駕車旅居用地、主題公園、娛樂、民俗觀光設施、營利性殯葬用地、特殊用地（風景名勝設施用地）、機動車訓練基地、停車場用地標準容積率為1.0）。

　　（六）產權限制條件

　　本輪基準地價中零售用地、批發市場用地、旅館用地（產權式酒店）、商務金融用地、商務金融用地（公寓式辦公）、公寓用地、普通住宅用地、營利性殯葬用地不設產權限制，可允許分割轉讓；工業用地（可分割銷售的工業地產）廠房為可允許分割轉讓，其配套非生產性設施需按政府相關文件規定允許分割轉讓；除上述用地類型外其他用地類型產權限制為整體自持（不可分割銷售）。

　　（七）產業項目名稱（業態類型）的基本含義

　?。?）現代物流是指將信息、運輸、倉儲、庫存、裝卸搬運以及包裝等物流活動綜合起來的一種新型的集成式管理，其任務是盡可能降低物流的總成本，為顧客提供最好的服務。它主要包括運輸、儲存、加工、包裝、裝卸、配送和信息處理等活動。

　?。?）公路港是利用實體和信息平臺銜接車貨信息，為貨主和回程的空載車輛提供配貨交易和零擔貨運專線服務。

　　（3）陸地港又稱為無水港、內陸港，是指內陸一個具有與海岸類似的貨物集散功能的特定區域，具有報關、報檢、簽發提單等港口服務功能的物流中心。

　?。?）文化創意是以文化為元素、融合多元文化、整理相關學科、利用不同載體而構建的再造與創新的文化現象。文化創意產業主要包括廣播影視 、動漫、音像、傳媒、視覺藝術、表演藝術、工藝與設計、雕塑、環境藝術、廣告裝潢、服裝設計、軟件和計算機服務等方面的創意群體。

　?。?）動漫產業，是指以“創意”為核心，以動畫、漫畫為表現形式，包含動漫圖書、報刊、電影、電視、音像制品、舞臺劇和基于現代信息傳播技術手段的動漫新品種等動漫直接產品的開發、生產、出版、播出、演出和銷售，以及與動漫形象有關的服裝、玩具、電子游戲等衍生產品 的生產和經營的產業。

　　（6）會展中心是人們進行物質交流和文化、學術等方面信息交流活動的場所。會展中心集展覽、會議、商住為一身，通常包含會議、展覽和相關附屬建筑。

　　（7）產權式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產權，即開發商以房地產的銷售模式將酒店每間客房的獨立產權出售給投資者。

　　（8）城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

　?。?）總部企業（或企業總部）是指依法注冊成立并開展經營活動、對其控股企業或分支機構行使管理和服務的企業法人機構，一般有下屬分公司或子公司，總部就是總公司或集團。總部企業一般分為現代農業、現代工業、現代服務業和文化創意產業等四大類，其中現代服務業又包括旅游業、信息服務業、商貿服務業、現代物流業、科技服務業、房地產業和金融服務業等八類。研發總部是指科學研究、勘測設計、觀察測試、科技信息、科技咨詢、研發總部等機構，以及各類產品及其技術研發、中試等設施（不包括附設于其他單位內的研究室和設計室等）。

　?。?0）民辦教育，又名私立教育，是相對于公辦教育、公立教育的教育形式，指國家機構以外的社會組織或者個人，利用非國家財政性經費，面向社會舉辦學校及其他教育機構的活動，如民辦幼兒園，民辦小學、中學、學校、學院、大學，民辦專修（進修）學院或學校，民辦培訓（補 習）學校或中心等；大致分為兩大類：一類是舉辦實施學歷教育、學前教育、自學考試助學及其他文化教育的民辦學校，它們由縣級以上教育行政部門按照國家規定的權限審批；另一類是舉辦實施以職業技能為主的職業資格培訓、職業技能培訓的民辦學校，它們由縣級以上人民政府勞動和社會保障行政部門按照國家規定的權限審批，并抄送同級教育行政部門備案。

　?。?1）民辦醫療衛生機構，如民辦門診部（所）、醫院，民辦康復、保健、衛生、療養院（所）等?！?/p>

　?。?2）養老服務是指為老年人提供必要的生活服務，滿足其物質生活和精神生活的基本需求；養老服務機構包括所有為老年人提供養護、康復、托管等服務的老年社會福利院、養老院、老年公寓、護養院、敬老院等。

　?。?3）機動車駕駛培訓學校就是能使人掌握駕駛技術，并教會人安全駕駛、文明開車并協助其通過車管部門的考試取得駕駛證的培訓單位。

　?。?4）主題公園，是根據某個特定的主題，采用現代科學技術和多層次活動設置方式，集諸多娛樂活動、休閑要素和服務接待設施于一體的現代旅 游目的地，是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創意性活動方式的現代旅游場所。

　　（15）休閑觀光農業是指為滿足人們對精神和物質需求而開展的、利用田園景觀、自然生態及環境資源等通過規劃設計和開發利用，結合農林牧漁生產、農業經營活動、農村文化及農家生活，提供人們休閑增進居民對農業和農村體驗為目的的現代農業形態，是旅游業與農業之間交叉性的新興產業。其形式和類型主要包括觀光農園、農業公園、教育農園、森林公園和民俗觀光村等。

　　（16） 研學旅行基地（營地）（研學基地），指自身或周邊擁有良好的餐飲住宿條件、必備的配套設施，具有獨特的研學旅行資源、專業的運營團隊、科學的管理制度以及完善的安全保障措施，能夠為研學旅行過程中的學生提供良好的學習、實踐、生活等活動的場所。

　　（八）其他說明

　?。?）公寓式辦公：辦公與居住一體化的設計，在平面單元內復合了辦公功能與居住功能，主要滿足小型公司與家庭辦公的特點與需求。

　　（2）飯店、旅館用地指主要用于提供住宿、餐飲服務的用地，配套設施相對一般；酒店主要為游客提供住宿服務、亦生活的服務及設施（寢前服務）、餐飲、游戲、娛樂、購物、商務中心、宴會及會議等設施；星級酒店是由國家（省級）旅游局評定的能夠以夜為時間單位向旅游客人提供配有餐飲及相關服務的住宿設施，所取得的星級表明該飯店所有建筑物、設施設備及服務項目均處于同一水準，本輪設定的星級酒店為四星級含四星級以上酒店。

　?。?）根據《國土資源部 住房和城鄉建設部 國家旅游局關于支持旅游業用地政策的意見（國土資規〔2015〕10號）》自駕車房車營地項目土地用途按旅館用地管理，按旅游用地確定供應底價、供應方式和使用年限。

　?。?）國家支持發展的新產業、新業態項目用地，符合國土資規〔2015〕5號文件規定的，可以按照相關規定確定土地用途。對現行國家標準分類中沒有明確定義的新產業、新業態類型，市、縣自然資源主管部門可按照國土資規〔2015〕5號文件規定，結合土地供應政策要求和當地產業發展實際需要，商同級產業主管部門提出規劃用途的建議意見。

　　二、商服用地級別及基準地價

　　（一）商服用地土地級別范圍

　　一級地范圍：集中分布在中山路道路兩側，龍川路（從街心往西至韭菜園）道路兩側，九一路（從國貿往南至天馬灣大廈）道路兩側，人民路（從西興橋往西至龍騰新地標）道路兩側，龍騰路（從龍騰新地標往南至天馬路）道路兩側，解放路（從街心往北至北市場）道路以西、龍津河以北、龍川路（韭菜園）以東、一中以南圍成區域，蘇溪以西、體育中心以西、南環路、天馬路以北、龍騰路以東、人民路以南圍成區域。

　　二級地范圍：分布在一級地外緣，解放路（從天宇往南至北市場）道路兩側，和平路道路兩側，龍川東路（從閩西賓館往西至街心）道路兩側，溪南路（從街心往南至溪南環島）道路兩側（小溪橋往東沿小溪路東至龍景商務酒店、往南順沿小溪路、蓮東北路至廈鑫博士園道路兩側），登高中路（從溪南環路往西至隔后橋）道路兩側，南環路（從大同加油站往西至海關）道路南側，曹溪路（從海關往南至龍長高速路）道路兩側，雙龍路道路兩側，犀牛路道路兩側，龍廈鐵路以南、解放路（從天宇往南至北市場）以西、和平路以南、龍川東路（從閩西賓館往西至街心）以北、溪南路以西、登高中路以北、登高山路以西、南環路（從大同加油站往西至海關）以北、曹溪路（從海關往南至龍長高速公路）以西、龍長高速公路以北、龍騰路（從金雞路往南至雙龍路）以東、犀牛路西側200米以東、雙洋路以南以及整個閩西交易城圍成的區域。

　　三級地范圍：分布在二級地外緣，青竹路、解放北路（從警苑小區往南至天宇）道路兩側，，龍川東路-東興路（從二院鐵路橋往西至老附?。┑缆穬蓚龋歉邧|路（從貨運站往南至東風橋）道路兩側，曹溪南路（從金雞路往南至漳龍高速）道路兩側，南環東路以西、金雞路（東環路至蓮莊南路）道路兩側、龍騰路（龍長高速至福三線）道路兩側、龍巖大道（龍長高速線至興業路）道路兩側、福三線（龍騰路至省道203）、龍長高速以東圍成區域以及省道203線（東肖企業管理站往東至煙葉倉庫）道路兩側。

　　四級地：分布在三級地外緣，解放北路（從警苑小區往北至會展中心）道路兩側，東興路（從二院鐵路橋往北至森寶）道路兩側，東肖動漫城，鐵山集鎮區，龍門集鎮區（從進江山的路口（湖二橋）沿319國道至中國農業銀行道路兩側，以及從中國農業銀行沿319國道至舊高速公路入口道路兩側）西外環路（從龍長高速公路至西外環隧道口）道路兩側、紅坊集鎮區、龍長高速（從東肖往北至華蓮西路）西側，翠屏山鐵路線以西、浮東路以北、冶金三隊和龍巖學院以西、龍工路以東、龍騰北路以東、北三環以南、解放北路以西、北二環隧道以南圍成區域。

　　五級地：分布在四級地外緣，龍長高速（從福三線往北至磷酸氫鈣廠）西側四級地西側100米，廈雙聯絡線以西、利來山319國道以北、龍巖學院東側規劃路以西、從舊高速路口至朝前村路口道路兩側、西外環路（從龍長高速公路至華蓮西路），紅坊縣道609與省道203交匯處往南至倒流水村省道203道路兩側，東肖后堀規劃路以北、龍巖經濟開發區聯發路以東、龍州工業區所處黃竹坑村西側規劃路以東及沿保安路和北三環隧道以南圍成區域。

　　六級地：龍巖市中心城區定級范圍內除上述已經劃分的五個土地級別范圍以外的土地，定級范圍外的土地參照末級地。

　　備注：土地級別范圍詳見土地級別暨基準地價圖，當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。

　　（二）商服用地級別基準地價

　　1．樓面地價

　　商服用地中加油站、自駕車旅居車營地、主題公園、娛樂、民俗觀光設施用地等幾種具體業態商服用地不設定樓面地價，其余類型樓面地價和地面地價見表1和表2：

　　表1  龍巖市中心城區商服用地基準地價（樓面地價）一覽表

　　單位：元/平方米  

　　表2  龍巖市中心城區商服用地基準地價（地面地價）一覽表

　　單位：元/平方米

　　3．修正體系

　　（1）商服用地—批發零售修正幅度

　　表3  龍巖市中心城區商服用地-批發零售基準地價修正幅度表

　　單位：%

　　注：其他類型商服用地修正幅度參照商服用地—批發零售用地。

　　（2）商服用地—批發零售用地（零售用地和批發市場用地）樓層修正系數

　　表4  商服用地—批發零售用地地上首層級別基準地價

　　單位：元/平方米

　　表5  商服用地—批發零售用地（零售用地和批發市場用地）

　　各樓層相對地上首層的修正系數

商業樓層	修正系數
首層商業	1
第二層商業	0.5
第三層商業及以上商業	0.35

　　注：經樓層修正單價低于同宗地地上商務金融用途價格的，取商務金融用途價格測算地價。

　?。?）容積率修正系數（適用于所有商服用地類型）

　　容積率是建筑總面積與總用地面積的比率，不同的容積率代表不同的土地利用強度?；鶞实貎r是在一定容積率條件下的均質區域平均價格，因此，在宗地地價評估中，應根據宗地容積率對基準地價進行修正。

　　表6  商服用地地面地價容積率修正系數

級別 容積率	一級	二級	三級	四級	五級	六級
≤1.0	0.85	0.85	0.88	0.88	0.9	0.9
1.5	0.9	0.9	0.92	0.92	0.9333	0.9333
2	0.95	0.95	0.96	0.96	0.9667	0.9667
2.5	1	1	1	1	1	1
3	1.075	1.075	1.075	1.075	1.065	1.065
3.5	1.15	1.15	1.15	1.15	1.13	1.13
4	1.225	1.225	1.2063	1.2063	1.1788	1.1788
4.5	1.2813	1.2813	1.2625	1.2625	1.2275	1.2275
5	1.3375	1.3375	1.3	1.3	1.26	1.26
5.5	1.375	1.375	1.3375	1.3375	1.2925	1.2925
≥6.0	1.4125	1.4125	1.375	1.375	1.325	1.325

　　表7  商服用地樓面地價容積率修正系數

級別 容積率	一級	二級	三級	四級	五級	六級
≤1.0	2.125	2.125	2.2	2.2	2.25	2.25
1.5	1.5	1.5	1.5333	1.5333	1.5555	1.5555
2	1.1875	1.1875	1.2	1.2	1.2084	1.2084
2.5	1	1	1	1	1	1
3	0.8958	0.8958	0.8958	0.8958	0.8875	0.8875
3.5	0.8214	0.8214	0.8214	0.8214	0.8071	0.8071
4	0.7656	0.7656	0.7539	0.7539	0.7368	0.7368
4.5	0.7118	0.7118	0.7014	0.7014	0.6819	0.6819
5	0.6688	0.6688	0.65	0.65	0.63	0.63
5.5	0.625	0.625	0.608	0.608	0.5875	0.5875
≥6.0	0.5885	0.5885	0.5729	0.5729	0.5521	0.5521

　　注：當宗地容積率介于上述所列的容積率之間時，可用直線插值法確定其對應的修正系數。加油站、運輸型物流、主題公園、民俗觀光設施采用基準地價評估時不進行容積率修正。

　　4．對于部分特定商業用途土地，可參照下列標準確定其基準地價

　　（1）若零售用地、批發市場用地、商務金融用地、商務金融用地（公寓式辦公）等用途土地開發利用有特別限制，要求在一定期限內開發建設的建筑物產權由建設投資者自持經營，不得對外銷售和部分轉讓的地塊，其地價視受限建筑物面積比例及年期期限長短適當下浮15%—30%。

　?。?）規劃用途為整體商場的批發市場用地、零售用地基準地價可按相應級別的同類用途用地基準地價下浮10%。

　　（3）在原有加油站出讓地中增加用地面積用于增設加氣站用途，其基準地價可按加油站基準地價執行。

　?。?）規劃用途為商業物流倉儲用地的基準地價可按相應級別其他商服用地（物流營業網點）基準地價執行。

　　5．地下空間土地使用權基準地價

　　地下空間土地使用權用途根據地面規劃建筑用途確定的，地下一層土地使用權價格參照相應級別相應用途（停車位除外）基準地價（樓面地價）的下表8比例關系確定（按樓面地價比例關系表示）。

　　表8  地下空間土地使用權價格系數一覽表

　　（三）商服用地路線價（主要用于零售用地）

　　1．路線段范圍及價格

　　表9  龍巖市中心城區一級商業用地路線價表

路   名	路    段	路線價 （元/平方米）
龍巖大道1	陳陂南路到人民路口	10300
龍騰路1	陳陂南路到人民路口	11200
西安路	華蓮路口到人民路路口	9800
九一南路	南環西路到龍川中路	11400
九一北路	龍川中路到和平路	11800
解放南路	和平路口到龍川中路	9300
龍川北路2	社會主義學院到中山路	10100
龍川西路	中山路到街心路口	10300
陵園路	解放路口到九一路路口	9200
中山路	龍川路口到街心	13800
人民東路	西安南路路口到龍騰新地標	10800
登高西路、登高中路	龍騰路口到九一南路路口	11100
登高中路	九一南路路口到溪南南路口	10500
西陂路	犀牛路到西安南路	8700
蓮西路	犀牛路到西安南路	8800
華蓮路	龍騰中路到西安南路	9000

　　表10   龍巖市中心城區二級商業用地路線價表

　　表11  龍巖市中心城區三級商業用地路線價表

　　表12  龍巖市中心城區四級商業用地路線價表

　　2．路線價修正體系

　　（1）深度修正

　　對于賦予路線價的路段，其首層商鋪臨街進深在一、二級路線價段建筑紅線32米范圍內、三、四級路線段建筑紅線24米范圍內。

　　表13  一、二級路線價段深度修正系數表

　　 

　　表14  三、四級路線價段深度修正系數表

　?。?）臨路形式修正

　　表15  路線價臨路形式修正系數表

　　（3）其他個別因素

　　影響商服用地價格的其它個別因素主要有宗地的形狀、面積等，為此，我們通過有關資料的分析，綜合考慮上述各種個別因素的影響程度，給出其它個別因素的修正系數表。

　　表16  其他個別因素修正系數表

　　三、住宅用地土地級別及基準地價

　　（一）土地級別范圍

　　一級地：集中分布在羅龍中路（與龍騰路交叉口）-環西路以南、龍津河以東（龍川路以東）、小溪河（溪南路）、溪北路以西、雙龍路以北、犀牛路、龍騰中路向北至羅龍中路圍成的區域。

　　二級地：分布在一級地外緣，北二環（紅梅小區）以東、工業路以北300米以南、解放路（至龍巖二中）以南、蓮北路以西、曲潭路（龍工路—至龍巖大道段）—龍長高速路以北、一中分?！堥L高速以東圍成的區域。

　　三級地：分布在二級地外緣，紅梅小區及紫金山片區以東、青云路以南、北二環（規劃至龍川東路）龍津河、龍廈鐵路、漳龍高速（從漳龍高速與蓮莊北路交叉口）、東肖南路以西、美倫生態城、巖南路以北及東肖集鎮區、一中分校西側200米（龍工至一中分校）以東圍成的區域。

　　四級地：三級地范圍外緣，北三環以南、北二環隧道與東興路交叉口沿東興路東側200米、北環路至東寶路、廈雙聯絡線、翠屏山鐵路、東環路以西、東肖榴坑以北、紅田路西側河流、西外環路、雙永高速公路以東、龍州工業區圍成的區域以及鐵山集鎮區。

　　五級地：四級地范圍外緣，雙永高速路以東、舊高速路口至朝前村路口道路兩側、北三環北側200米、保安路以南、中心城區規劃范圍以西、東肖后田、南外環以北圍成區域以及江山集鎮區（從江山鄉林業站往東，新路兩邊各15米至廣場路口，上墟路口，上墟場路兩邊15米，墟場）和未來城區域。

　　六級地范圍：龍巖市中心城區定級范圍內除上述已經劃分的五個土地級別范圍以外的土地，定級范圍外的土地參照末級地。

　　備注：土地級別范圍詳見土地級別暨基準地價圖，當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準

　　（二）基準地價

　　1．樓面地價

　　表17 龍巖市中心城區居住用地基準地價（樓面地價）一覽表

　　單位：元/平方米

　　2．地面地價

　　表18  龍巖市中心城區居住用地基準地價（地面地價）一覽表

　　單位：元/平方米

　　（三）修正體系

　　1．居住用地修正幅度

　　表19   龍巖市中心城區住宅用地基準地價修正幅度表

　　單位：%

　　2．容積率修正系數

　　表20  住宅用地地面地價容積率修正系數

　　表21  住宅用地樓面地價容積率修正系數

　　注：當宗地容積率介于上述所列的容積率之間時，可用直線插值法確定其對應的修正系數。

　　3．對于部分居住用地，參照下列標準確定其基準地價

　　（1）對1.0＜規劃容積率≤1.5的普通住宅用地按相應級別普通住宅基準地價容積率修正后上浮20%。

　?。?）對規劃容積率≤1.0按相應級別普通住宅基準地價容積率修正后上浮25%。

　　四、工礦、倉儲用地

　　（一）土地級別范圍

　　一級地：主要集中青竹路以南、龍津河、東環路以西、金雞路以北、龍長高速路—北二環以東圍成的區域。

　　二級地：主要分布在一級地雙永高速以東、南石路以南、廈雙聯絡線以西、南外環路以北東圍成的區域以及龍門考塘村路口至朝前村與龍津河圍成的區域以及紅坊倒流水村沿省道203、縣道609至西外環與龍詳路路口之間形成的區域。

　　三級地：龍巖市中心城區定級范圍內除上述已經劃分的兩個土地級別范圍以外的土地，定級范圍外的土地參照末級地。

　　備注：土地級別范圍詳見土地級別暨基準地價圖，當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。

　　 （二）基準地價

　　表22  龍巖市中心城區工礦、倉儲用地基準地價（地面地價）一覽表

　　單位：元/平方米

土地利用分類	土地級別
	一級	二級	三級
工業用地	398	308	237
工業用地（標準廠房）	615	475	360
采礦用地	350	270	210
倉儲用地	410	315	240

　　注：容積率為1.0。

　　（三）修正體系

　　1．工礦倉儲用地修正幅度

　　表23  龍巖市中心城區工礦、倉儲用地基準地價修正幅度表

　　單位：%

級  別	一級	二級	三級
修正幅度	±15	±15	±13

　　2．容積率修正系數

　　工礦用地不進行容積率修正。

　　3．對于符合國家高新技術產業標準的工業用地的基準地價可依據相應等級基準地價下限執行。

　　五、其他用地類型主要包括公共管理與公共服務用地、特殊用地和交通場站用地。公共管理與公共服務用地類型包括類型主要包括營利性教育用地、營利性教育用地（幼兒園））、營利性科研用地、營利性醫療衛生用地、營利性社會福利用地、營利性社會福利用地（養老服務設施用地）、營利性文化用地、營利性文化用地（博物館、美術館、展覽館）、營利性文化用地（研學基地）、營利性體育用地、營利性體育用地（健身會所）、營利性公用設施用地；特殊用地主要包括特殊用地（風景名勝用地）、特殊用地（營理性殯葬用地）；交通運輸用地主要包括營利性交通服務場站用地（社會停車場用地）、營利性其他交通設施用地。

　　 （一）土地級別范圍

　　一級地范圍：集中分布在中山路道路兩側，龍川路（從街心往西至韭菜園）道路兩側，九一路（從國貿往南至天馬灣大廈）道路兩側，人民路（從西興橋往西至龍騰新地標）道路兩側，龍騰路（從龍騰新地標往南至天馬路）道路兩側，解放路（從街心往北至北市場）道路以西、龍津河以北、龍川路（韭菜園）以東、一中以南圍成區域，蘇溪以西、體育中心以西、南環路、天馬路以北、龍騰路以東、人民路以南圍成區域。

　　二級地范圍：分布在一級地外緣，解放路（從天宇往南至北市場）道路兩側，和平路道路兩側，龍川東路（從閩西賓館往西至街心）道路兩側，溪南路（從街心往南至溪南環島）道路兩側（小溪橋往東沿小溪路東至龍景商務酒店、往南順沿小溪路、蓮東北路至廈鑫博士園道路兩側），登高中路（從溪南環路往西至隔后橋）道路兩側，南環路（從大同加油站往西至海關）道路南側，曹溪路（從海關往南至龍長高速路）道路兩側，雙龍路道路兩側，犀牛路道路兩側，龍廈鐵路以南、解放路（從天宇往南至北市場）以西、和平路以南、龍川東路（從閩西賓館往西至街心）以北、溪南路以西、登高中路以北、登高山路以西、南環路（從大同加油站往西至海關）以北、曹溪路（從海關往南至龍長高速公路）以西、龍長高速公路以北、龍騰路（從金雞路往南至雙龍路）以東、犀牛路西側200米以東、雙洋路以南以及整個閩西交易城圍成的區域。

　　三級地范圍：分布在二級地外緣，青竹路、解放北路（從警苑小區往南至天宇）道路兩側，，龍川東路—東興路（從二院鐵路橋往西至老附小）道路兩側，登高東路（從貨運站往南至東風橋）道路兩側，曹溪南路（從金雞路往南至漳龍高速）道路兩側，南環東路以西、金雞路（東環路至蓮莊南路）道路兩側、龍騰路（龍長高速至福三線）道路兩側、龍巖大道（龍長高速線至興業路）道路兩側、福三線（龍騰路至省道203）、龍長高速以東圍成區域以及省道203線（東肖企業管理站往東至煙葉倉庫）道路兩側。

　　四級地：分布在三級地外緣，解放北路（從警苑小區往北至會展中心）道路兩側，東興路（從二院鐵路橋往北至森寶）道路兩側，東肖動漫城，鐵山集鎮區，龍門集鎮區（從進江山的路口（湖二橋）沿319國道至中國農業銀行道路兩側，以及從中國農業銀行沿319國道至舊高速公路入口道路兩側）西外環路（從龍長高速公路至西外環隧道口）道路兩側、紅坊集鎮區、龍長高速（從東肖往北至華蓮西路）西側，翠屏山鐵路線以西、浮東路以北、冶金三隊和龍巖學院以西、龍工路以東、龍騰北路以東、北三環以南、解放北路以西、北二環隧道以南圍成區域。

　　五級地：分布在四級地外緣，龍長高速（從福三線往北至磷酸氫鈣廠）西側四級地西側100米，廈雙聯絡線以西、利來山319國道以北、龍巖學院東側規劃路以西、從舊高速路口至朝前村路口道路兩側、西外環路（從龍長高速公路至華蓮西路），紅坊縣道609與省道203交匯處往南至倒流水村省道203道路兩側，東肖后堀規劃路以北、龍巖經濟開發區聯發路以東、龍州工業區所處黃竹坑村西側規劃路以東及沿保安路和北三環隧道以南圍成區域。

　　六級地：龍巖市中心城區定級范圍內除上述已經劃分的五個土地級別范圍以外的土地，定級范圍外的土地參照末級地。

　　備注：土地級別范圍詳見土地級別暨基準地價圖，當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。

　　 （二）基準地價

　　表24  龍巖市中心城區公共管理與公共服務基準地價（地面地價）一覽表

　　單位：元/平方米

用途	土地利用分類	土地級別
		一級	二級	三級	四級	五級	六級
公共管理與公共服務用地	營利性教育用地	2140	1650	1125	775	575	480
	營利性教育用地 （幼兒園）	2450	1735	1190	825	610	495
	營利性科研用地	2140	1650	1125	775	575	480
	營利性醫療衛生用地	2140	1650	1125	775	575	480
	營利性社會福利用地	2140	1650	1125	775	575	480
	營利性社會福利用地 （養老服務設施用地）	1690	1225	850	575	425	370
	營利性文化用地	2140	1650	1125	775	575	480
	營利性文化用地 （圖書與展覽用地）	1410	1025	675	475	375	325
	營利性文化用地 （研學基地）	2140	1650	1125	775	575	480
	營利性體育用地	2170	1675	1150	825	600	490
	營利性體育用地 （健身會所）	2870	1975	1500	1050	725	550
營利性公用設施用地	營利性公用設施用地	1450	1050	725	525	400	335
特殊 用地	營利性殯葬用地	2075	1500	1050	735	570	455
	風景名勝設施用地	1525	1100	750	550	420	345
交通運輸用地	營利性交通服務場站用地（社會停車場用地）	2700	1860	1330	940	670	510
	營利性其他交通設施用地	2275	1720	1220	830	590	480

　　注：風景名勝設施用地、營利性殯葬用地、營利性交通服務場站用地（社會停車場用地）、營利性其他交通設施用地容積率設定為1.0，其余為設定容積率2.5的地面地價。

　　地下空間土地使用權用途為停車位時，土地級別參照交通場站用地級別，商服和住宅的停車位（非人防）基準地價按下表25確認。

　　表25  龍巖市中心城區地下停車位基準地價（樓面地價）一覽表

　　（三）修正體系

　　其它用地類型用地的基準地價修正體系參照商服用地基準地價修正體系執行。

　　（四）其他說明

　?。?）規劃用途單獨為加氣站、充電樁等充電服務設施用地基準地價參照營利性公用設施用地確定；在新出讓用地中規劃用途為加油站和加氣站混合用途，其基準地價按規劃用途用地面積比例確定。

　　（2）營利性風景名勝用地、營利性殯葬用地、營利性交通服務場站用地（公共停車場）、營利性交通服務場站用地（機動車訓練基地）在使用基準地價評估時不對其進行容積率修正。

　　（3）對于國家扶持的新產業、新業態用地基準地價及其他類型用地相關說明：

　　屬于產品加工制造、高端設備修理的項目用地，可按工業用地執行；屬于研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與檢測的 項目用地按營利性科研用地基準地價執行；屬于水資源循環利用與節水、新能源發電運營維護、環境保護及污染治理中排水、供電及污水、廢物收集、貯存、利用處理以及通信設施的項目用地可按營利性公用設施用地基準地價執行；屬于下一代信息網絡產業（通信設施除外）、新型信息技術服務、電子商務服務等經營項目用地按照基準地價商務金融用地（信息網絡、信息技術、電子商務服務、廣告傳媒等）基準地價執行；對于生產總部類基準地價可按照工業用地基準地價執行；對于研發總部類基準地價可按營利性科研用地基準地價執行。

　　六、其它單項因素修正

　　在利用基準地價評估宗地地價時，除按照前述各類用地的影響因素修正體系進行修正外，還需對宗地的土地使用年期、估價期日、開發程度等特殊因素進行修正，而這些因素又不便于簡單按照優劣程度進行分等，必須根據其具體地客觀情況進行逐項考慮，才能評估出符合實際的宗地地價。

　　（一）土地使用年期修正

　　基準地價是各類用地法定最高出讓年期的地價，在對具體宗地出讓年期末達到法定最高年期（或彈性年期出讓）宗地進行評估時，必須進行使用年期修正。將法定最高出讓年期的基準地價修正到某使用年期的宗地地價的計算公式為：

　　

　　式中：K1 ——土地使用年期修正系數

　　n——實際使用年期

　　N——法定最高出讓年期

　　r——土地還原利率

　　P——法定最高出讓年限地價

　　Pn——實際使用年期地價

　　（二）估價期日修正

　　估價期日是指評估對象土地估價額所指的具體時點，基準地價對應的地價是本次設定的2022年1月1日地價水平。在采用基準地價系數修正法評估宗地地價時，隨著時間和經濟形勢的變化，市場地價水平均隨之變化，故必須進行期日修正。具體修正額應根據當地同類地價變動指數進行修正，公式如下：

　　

　　（三）土地開發程度修正

　　開發程度是指評估對象在土地估價時所指的具體開發程度，基準地價對應的地價是本次設定的“五通一平”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊和土地平整）地價水平。在采用基準地價系數修正法評估宗地地價時，隨著開發程度的不同，市場地價水平均隨之變化，故必須進行土地開發程度修正。具體修正值根據區域水平確定。

　　七、成果應用注意事項

　　1．符合劃撥目錄的項目擬有償方式供地的，其基準地價參照相應用途營利性用地的基準地價執行。

　　2．倉儲用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地、特殊用地、交通運輸用地未單獨設定基準地價修正體系，其中倉儲用地基準地價修正體系參照工業用地基準地價體系執行；公共管理與公共服務用地、公用設施用地、特殊用地、交通運輸用地修正體系參照商服用地基準地價修正體系執行。

　　3．本次商服用地基準地價的表現形式為商業路線價和商業用地級別區片價，根據宗地的具體情況進行評估。對于已賦予路線價的路段，首層商鋪臨街（一、二級路線價段建筑紅線32米范圍內、三、四級路線段建筑紅線24米范圍內上述范圍內商鋪首先確定該店面所在路段的路線價，然后根據其深度、臨街形式、使用年期修正和其他需要修正的個別因素對路線價進行修正；賦予路線價的路段進深在上述范圍以外區域及未賦予路線價的路段采用商服用地基準地價的首層樓面價即可得待估宗地商服用地首層樓面地價；商鋪二層樓面地價、三層及以上樓面地價按商服樓層修正系數進行修正；建筑層數超過五層直接采用商服用地級別價進行測算。

　　4．影響宗地地價的因素多且復雜，在特殊宗地受某些特殊因素影響特別強烈而使宗地地價發生較大變化時，應根據估價基準日當地房地產市場行情、估價目的和待估宗地實際狀況進行修正。

　　5．由于編制資料、編制方法的原因以及基準地價本身的特性，決定了基準地價精度的局限性，雖然其在引導地產市場、宏觀調控地價以及在短時間內進行大批量宗地評估方面得到廣泛應用，但在具體宗地評估應用時，應盡量與其他宗地評估方法結合使用。

　　6．基準地價是一定經濟條件下測算出來的某一時期的價格，隨時間的推移、經濟的發展、基礎設施的完善，整體或某一區域的地價水平會發生變化，因此基準地價以及修正體系要及時更新。

　　附件2

　　龍巖市新羅區八個鎮（2022年）

　　土地級別暨基準地價修編成果

　　 

　　 

　　一、基準地價適用范圍

　　龍巖市新羅區雁石鎮、白沙鎮、適中鎮、大池鎮、小池鎮、巖山鎮、萬安鎮、蘇坂鎮8個鎮的城鎮建設用地。

　　二、基準地價內涵

　　（一）用地類型

　　基準地價用地類型主要根據《自然資源部辦公廳關于印發國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）的通知》（自然資辦發〔2020〕51號）文件要求劃分，基準地價用地類型劃分具體如下：

　　1．商業服務業用地：指商業、商務金融以及娛樂康體等設施用地，不包括農村社區服務設施用地和城鎮社區服務設施用地。

　?。?）商業用地：指零售商業、批發市場及餐飲、旅館及公用設施營業網點等服務業用地。

　?、倭闶凵虡I用地：指商鋪、商場、超市、服裝及小商品市場等用地。

　?、谂l市場用地：指以批發功能為主的市場用地。

　?、鄄惋嬘玫兀褐革埖辍⒉蛷d、酒吧等用地。

　?、苈灭^用地：指賓館、旅館、招待所、服務型公寓、有住宿功能的度假村等用地。

　　⑤公用設施營業網點用地：指指零售加油、加氣、充換電站、電信、郵政、供水、燃氣、供電、供熱等公用設施營業網點用地。

　?。?）商務金融用地：指金融保險、藝術傳媒、研發設計、技術服務、物流管理中心等綜合性辦公用地。

　　（3）娛樂康體用地：指各類娛樂、康體等設施用地。

　　（4）其他商業服務業用地：指除以上用地之外的商業服務業用地，包括以觀光娛樂為目的的直升機停機坪等通用航空、汽車維修站以及寵物醫院、洗車場、洗染店、照相館、理發美容店、洗浴場所、廢舊物資回收站、機動車、電子產品和日用產品修理網點、物流營業網點等用地。

　　2．居住用地：指城鄉住宅用地及其居住生活配套的社區服務設施用地。

　?。?）城鎮住宅用地：指用于城鎮生活居住功能的各類住宅建筑用地及其附屬設施用地。

　　3．工礦用地：指用于工礦業生產的土地。

　　（1）工業用地：指工礦企業的生產車間、裝備修理、自用庫房及其附屬設施用地，包括專用鐵路、碼頭和附屬道路、停車場等用地，不包括采礦用地。

　　（2）采礦用地：指采礦、采石、采砂（沙）場，磚瓦窯等地面生產用地及排土（石）、尾礦堆放用地。

　　4．倉儲用地：指物流倉儲和戰略性物資儲備庫用地。

　　5．公共管理與公共服務用地：指機關團體、科研、文化、教育、體育、衛生、社會福利等機構和設施的用地，不包括農村社區服務設施用地和城鎮社區服務設施用地。

　?。?）科研用地：指科研機構及其科研設施用地。

　　（2）文化用地：指圖書、展覽等公共文化活動設施用地。

　?。?）教育用地：指高等教育、中等職業教育、中小學教育、幼兒園、特殊教育設施等用地，包括為學校配建的獨立地段的學生生活用地。

　?。?）體育用地：指體育場館和體育訓練基地等用地，不包括學校、企事業、軍隊等機構內部專用的體育設施用地。

　　（5）醫療衛生用地：指醫療、預防、保健、護理、康復、急救、安寧療護等用地。

　?。?）社會福利用地：指為老年人、兒童及殘疾人等提供社會福利和慈善服務的設施用地。

　　6．公用設施用地：指用于城鄉和區域基礎設施的供水、排水、供電、供燃氣、供熱、通信、郵政、廣播電視、環衛、消防、干渠、水工等設施用地。

　　7．特殊用地：指軍事、外事、宗教、安保、殯葬，以及文物古跡等具有特殊性質的用地。

　?。?）殯葬用地：指殯儀館、火葬場、骨灰存放處和陵園、墓地等用地。

　　8．交通運輸用地：指鐵路、公路、機場、港口碼頭、管道運輸、城市軌道交通、各種道路以及交通場站等交通運輸設施及其附屬設施用地，不包括其他用地內的附屬道路、停車場等用地。

　?。?）交通場站用地：指交通服務設施用地，不包括交通指揮中心、交通隊等行政辦公設施用地。

　?、偕鐣＼噲鲇玫兀褐釜毩⒄嫉氐墓餐＼噲龊屯＼噹煊玫兀êO有充電樁的社會停車場），不包括其他建設用地配建的停車場和停車庫用地。

　?。?）其他交通設施用地：指除鐵路用地、公路用地、機場用地、港口碼頭用地、管道運輸用地、城市軌道交通用地、城鎮道路用地、交通場站用地之外的交通設施用地，包括教練場等用地。

　　（二）評估基準日

　　本次基準地價的評估基準日為2022年1月1日。

　　（三）土地開發程度

　　本次基準地價的土地開發程度設定為紅線外“五通一平”（通路、通上水、通下水、通電、通訊、土地平整）。上述“五通”不包括項目建設向有關部門繳納的城市建設配套費及市政管線等的接入工程費用。

　　（四）基準地價年期

　　基準地價年期統一為各類用途的法定最高使用年限。商業服務業用地為40年，居住用地為70年，工礦用地、倉儲用地為50年，公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地為50年。若某種用途基準地價標準參照其他用途基準地價標準的一定比例確定的，則該用途基準地價年期仍然為該用途的法定最高年限。

　　（五）基準地價容積率

　　本輪基準地價中商業服務業用地的標準容積率為2.0，居住用地的標準容積率為2.0，工業用地、倉儲用地的標準容積率為1.0，其他類型用地的標準容積率為2.0。（加油站、自駕車旅居用地、主題公園、娛樂、民俗觀光設施、營利性殯葬用地、營利性公園與綠地、特殊用地（風景名勝設施用地）、機動車訓練基地、停車場用地標準容積率為1.0）。

　　（六）產權限制條件

　　本輪基準地價中零售用地、批發市場用地、旅館用地（產權式酒店）、商務金融用地、商務金融用地（公寓式辦公）、普通住宅用地、營利性殯葬用地不設產權限制，可允許分割轉讓；工業用地（可分割銷售的工業地產）廠房為可允許分割轉讓，其配套非生產性設施允許按政府相關文件規定允許分割轉讓；其他用地類型產權限制為整體自持（不可分割銷售）。

　　（七）產業項目名稱（業態類型）的基本含義

　?。?）現代物流是指將信息、運輸、倉儲、庫存、裝卸搬運以及包裝等物流活動綜合起來的一種新型的集成式管理，其任務是盡可能降低物流的總成本，為顧客提供最好的服務。它主要包括運輸、儲存、加工、包裝、裝卸、配送和信息處理等活動。

　　（2）公路港是利用實體和信息平臺銜接車貨信息，為貨主和回程的空載車輛提供配貨交易和零擔貨運專線服務。

　?。?）陸地港又稱為無水港、內陸港，是指內陸一個具有與海岸類似的貨物集散功能的特定區域，具有報關、報檢、簽發提單等港口服務功能的物流中心。

　　（4）文化創意是以文化為元素、融合多元文化、整理相關學科、利用不同載體而構建的再造與創新的文化現象。文化創意產業主要包括廣播影視 、動漫、音像、傳媒、視覺藝術、表演藝術、工藝與設計、雕塑、環境藝術、廣告裝潢、服裝設計、軟件和計算機服務等方面的創意群體。

　?。?）動漫產業，是指以“創意”為核心，以動畫、漫畫為表現形式，包含動漫圖書、報刊、電影、電視、音像制品、舞臺劇和基于現代信息傳播技術手段的動漫新品種等動漫直接產品的開發、生產、出版、播出、演出和銷售，以及與動漫形象有關的服裝、玩具、電子游戲等衍生產品 的生產和經營的產業。

　?。?）會展中心是人們進行物質交流和文化、學術等方面信息交流活動的場所。會展中心集展覽、會議、商住為一身，通常包含會議、展覽和相關附屬建筑。

　　（7）產權式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產權，即開發商以房地產的銷售模式將酒店每間客房的獨立產權出售給投資者。

　?。?）城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

　?。?）總部企業（或企業總部）是指依法注冊成立并開展經營活動、對其控股企業或分支機構行使管理和服務的企業法人機構，一般有下屬分公司或子公司，總部就是總公司或集團?？偛科髽I一般分為現代農業、現代工業、現代服務業和文化創意產業等四大類，其中現代服務業又包括旅游業、信息服務業、商貿服務業、現代物流業、科技服務業、房地產業和金融服務業等八類。研發總部是指科學研究、勘測設計、觀察測試、科技信息、科技咨詢、研發總部等機構，以及各類產品及其技術研發、中試等設施（不包括附設于其他單位內的研究室和設計室等）。

　　（10）民辦教育，又名私立教育，是相對于公辦教育、公立教育的教育形式，指國家機構以外的社會組織或者個人，利用非國家財政性經費，面向社會舉辦學校及其他教育機構的活動，如民辦幼兒園，民辦小學、中學、學校、學院、大學，民辦專修（進修）學院或學校，民辦培訓（補 習）學校或中心等；大致分為兩大類：一類是舉辦實施學歷教育、學前教育、自學考試助學及其他文化教育的民辦學校，它們由縣級以上教育行政部門按照國家規定的權限審批；另一類是舉辦實施以職業技能為主的職業資格培訓、職業技能培訓的民辦學校，它們由縣級以上人民政府勞動和社會保障行政部門按照國家規定的權限審批，并抄送同級教育行政部門備案。

　　（11）民辦醫療衛生機構，如民辦門診部（所）、醫院，民辦康復、保健、衛生、療養院（所）等。

　　（12）養老服務是指為老年人提供必要的生活服務，滿足其物質生活和精神生活的基本需求；養老服務機構包括所有為老年人提供養護、康復、托管等服務的老年社會福利院、養老院、老年公寓、護養院、敬老院等。

　?。?3）機動車駕駛培訓學校就是能使人掌握駕駛技術，并教會人安全駕駛、文明開車并協助其通過車管部門的考試取得駕駛證的培訓單位。

　　（14）主題公園，是根據某個特定的主題，采用現代科學技術和多層次活動設置方式，集諸多娛樂活動、休閑要素和服務接待設施于一體的現代旅 游目的地，是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創意性活動方式的現代旅游場所。

　?。?5）休閑觀光農業是指為滿足人們對精神和物質需求而開展的、利用田園景觀、自然生態及環境資源等通過規劃設計和開發利用，結合農林牧漁生產、農業經營活動、農村文化及農家生活，提供人們休閑增進居民對農業和農村體驗為目的的現代農業形態，是旅游業與農業之間交叉性的新興產業。其形式和類型主要包括觀光農園、農業公園、教育農園、森林公園和民俗觀光村等。

　　（16） 研學旅行基地（營地）（研學基地）， 自身或周邊擁有良好的餐飲住宿條件、必備的配套設施，具有獨特的研學旅行資源、專業的運營團隊、科學的管理制度以及完善的安全保障措施，能夠為研學旅行過程中的學生提供良好的學習、實踐、生活等活動的場所。

　　（八）其他說明

　?。?）公寓式辦公：辦公與居住一體化的設計，在平面單元內復合了辦公功能與居住功能，主要滿足小型公司與家庭辦公的特點與需求。

　?。?）飯店、旅館用地指主要用于提供住宿、餐飲服務的用地，配套設施相對一般；酒店主要為游客提供住宿服務、亦生活的服務及設施（寢前服務）、餐飲、游戲、娛樂、購物、商務中心、宴會及會議等設施；星級酒店是由國家（省級）旅游局評定的能夠以夜為時間單位向旅游客人提供配有餐飲及相關服務的住宿設施，所取得的星級表明該飯店所有建筑物、設施設備及服務項目均處于同一水準，本輪設定的星級酒店為四星級含四星級以上酒店。

　?。?）根據《國土資源部 住房和城鄉建設部 國家旅游局關于支持旅游業用地政策的意見（國土資規〔2015〕10號）》自駕車房車營地項目土地用途按旅館用地管理，按旅游用地確定供應底價、供應方式和使用年限。

　　（4）國家支持發展的新產業、新業態項目用地，符合國土資規〔2015〕5號文件規定的，可以按照相關規定確定土地用途。對現行國家標準分類中沒有明確定義的新產業、新業態類型，市、縣自然資源主管部門可按照國土資規〔2015〕5號文件規定，結合土地供應政策要求和當地產業發展實際需要，商同級產業主管部門提出規劃用途的建議意見。

　　三、各鄉鎮土地級別暨基準地價表

　　（一）雁石鎮

　　1．土地級別范圍

　　（1）商服用地

　　一級地：雁江溪南側、龍雁大道西側300米、老街道路兩側以及溪南路道路兩側。

　　二級地：一級地外緣，龍雁大道（漳龍鐵路段至龍雁花園段）兩側、溪南路以北至雁石溪、溪東路以東至雁石溪、省道203往東北方向（雁鴻北路至東方大酒店）道路兩側，雁石鎮政府以東至溪東路。

　　三級地：二級地外緣，龍雁大道兩側（雁鵠路至職業技術培訓學校），雁鵠路至南三龍鐵路圍成的閉合區域，省道203以東、南三龍鐵路以北。

　　四級地：定級范圍內扣除一、二、三級地外的其他土地。

　　當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　　（2）住宅用地

　　一級地：雁鵠路以南，站前路、溪東路以西，贛龍鐵路北邊的規劃支路以北、雁石橋以東圍成的閉合區域。

　　二級地：一級地外緣，南至巖東供電所，雁江溪以西，交警中隊至南三龍鐵路以北、改線后省道203以東圍成的閉合區域。

　　三級地：二級地外緣，雁華二路以南、雙永高速路以西、贛龍鐵路以北、西至五七農場圍成閉合區域。

　　四級地：定級范圍扣除一、二、三級地外的其他土地。

　　當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　?。?）工礦用地

　　一級地：雁星路以南、快速通道以西、南三龍鐵路以北、省道203以東圍成的閉合區域。

　　二級地：定級范圍內扣除一級地外的其他土地。

　　當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　?。?）倉儲用地參照工礦用地土地級別范圍。

　?。?）公共管理與公共服務用地、公用設施用地、交通運輸用地、特殊用地土地級別范圍參照商服用地土地級別范圍。

　　2．各用途級別基準地價匯總表（詳見表1）

　　表1   龍巖市新羅區雁石鎮基準地價表

　　單位：元/平方米

　　表1（續）  龍巖市新羅區雁石鎮基準地價

　　單位：平方米                     

　　（二）白沙鎮

　　1．土地級別范圍

　　一級地：大埔侖路北段兩側（溪西飯店-農行-郵儲銀行）—林業站）以東，白沙鎮政府—舊農貿市場—衛生院以南，營盤路以西，白沙派出所起至白沙河以西圍成的閉合區域。

　　二級地：一級地外緣，營盤路東側100米以西、營盤路以南、縣道612以西、白沙派出所起至白沙河100米以東、大埔侖路西側200米以東、白沙新規劃橋以南圍成的閉合區域。

　　三級地：定級范圍內扣除一、二級地外的其他土地。

　　當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　　2．各用途級別基準地價匯總表（詳見表2）

　　表2  龍巖市新羅區白沙鎮基準地價表

　　單位：元/平方米

　　（三）適中鎮

　　1．土地級別范圍

　　一級地：北起典常樓路口東面店面，南至進下東甲路口，東從適中鎮中心村沿老街路口經衛生院至乃豪厝，西起典常樓路口西面沿街店面經農業銀行至西環街往南經319老國道到龍浦路口三角綠化帶止圍成的閉合區域。

　　二級地：一級地外緣，國家電網—西浦路—文體公園東側—適中中學—文波樓路—下東甲路—319國道東側—南亞加油站—319國道西側—中顏小區—內營新村—中心村新豐隊—適中糧站—國家電網的閉合區域。

　　三級地：定級范圍內扣除一、二級地外的其他土地。

　　當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　　2．各用途級別基準地價匯總表（詳見表3）

　　表3   龍巖市新羅區適中鎮基準地價表

　　單位：元/平方米

　　（四）大池鎮

　　1．土地級別范圍

　　一級地：大池農行至大池工商所的中和路兩側、319國道雅金村部至上大池中學十字路口道路兩側。

　　二級地：一級地外緣，九里洋新村門樓以西，大池中學以南，雅金路村部、垃圾處理廠以東，雅金路南側第一排房屋以北圍成的閉合區域。

　　三級地：定級范圍內扣除一、二級地外的其他土地。

　　當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　　2．大池鎮各用途級別基準地價匯總表（詳見表4）

　　表4  龍巖市新羅區大池鎮基準地價表

　　單位：元/平方米

　　（五）小池鎮

　　1．土地級別范圍

　　一級地：集中在集鎮周邊，溪邊以西、小火線公路以北；興貴新村側道路、市場以東、津源路以南圍成的閉合區域。

　　二級地：一級地外緣，汪洋橋以南，贛龍鐵路橋、閩泰環保西側機耕道、小池中學西側起沿溪邊至小池福利中心以西、小池鎮衛生院起沿溪邊至小池中心小學以東，仁仔厝巷及橋、礦產品南山申報站以西，汪洋街道兩側、319國道兩側以北圍成的區域及晉山厝面前水圳以西、贛龍鐵路橋以北、山美溪邊以東、小池基督教堂以南圍成的區域。

　　三級地：定級范圍內扣除一、二級地外的其他土地。

　　當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　　2．各用途級別基準地價匯總表（詳見表5）

　　表5   龍巖市新羅區小池鎮基準地價表

　　單位：元/平方米

　　（六）巖山鎮

　　1．土地級別范圍

　　一級地：東至芹元衛生室，南至南區河邊，西至芹元頭小溪，北至藍鳥幼兒園。

　　二級地：一級地外緣，東至巖山中心小學操場邊，南至山邊，西至垃圾處理場，北至陳崖新居民點。

　　三級地：定級范圍內扣除一、二級地外的其他土地。

　　當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　　2．各用途級別基準地價匯總表（詳見表6）

　　表6   龍巖市新羅區巖山鎮基準地價表

　　單位：元/平方米

　　（七）萬安鎮

　　1．土地級別范圍

　　一級地：萬安溪以西，連新公路（新萬安大橋頭至梅村路）以北，梅村路以東，縣道601線與連新公路交叉口以南。

　　二級地：一級地外緣，萬安伐木場至萬安林業站西側；萬安衛生院沿地村溪逆水而上至萬安采玉河兩側；老萬安大橋至萬安墩頭小溪連新公路兩側；墟尾郵電大樓至萬安溪電廠宿舍區。

　　三級地：定級范圍內扣除一、二級地外的其他土地。

　　當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　　2．各用途級別基準地價匯總表（具體詳見表7）

　　表7    龍巖市新羅區萬安鎮基準地價表

　　單位：元/平方米

　　（八）蘇坂鎮

　　1．土地級別范圍

　　一級地：蘇坂中心小學、蘇坂火車站東側、蘇坂中學北側、蘇坂鎮人民政府、俊達硅業西側、省道203線通往蘇坂中心小學支路以南圍成的閉合區域。

　　二級地：一級地外緣，蘇坂大橋以南、九龍江以西、通往石孟營支路以北、鐵路以北圍成的閉合區域以及蘇坂大橋往高速路口即快速通道300米道路兩側30米區域。

　　三級地：定級范圍內扣除一、二級地外的其他土地。

　　當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　　2．各用途級別基準地價匯總表（具體詳見表8）

　　表8   龍巖市新羅區蘇坂鎮基準地價表

　　單位：元/平方米

　　四、基準地價修正體系

　　（一）商服、住宅、工業用途各級別基準地價修正幅度表

　　表9   龍巖市新羅區鄉鎮基準地價修正幅度匯總表

鎮名	土地 級別	商服用地		住宅用地		工礦用地
		上調最大幅度%	下調最大 幅度%	上調最大幅度%	下調最大 幅度%	上調最大 幅度%	下調最大 幅度%
雁石鎮	Ⅰ	20	-20	20	-20	15	-15
	Ⅱ	20	-20	20	-20	10	-10
	Ⅲ	18	-18	18	-18	/	/
	Ⅳ	18	-18	18	-18	/	/
白沙鎮	Ⅰ	20	-20	18	-18	10	-10
	Ⅱ	18	-18	15	-15	/	/
	Ⅲ	18	-18	15	-15	/	/
適中鎮	Ⅰ	20	-20	18	-18	10	-10
	Ⅱ	18	-18	15	-15	/	/
	Ⅲ	18	-18	15	-15	/	/
大池鎮	Ⅰ	20	-20	18	-18	10	-10
	Ⅱ	18	-18	15	-15	/	/
	Ⅲ	18	-18	15	-15	/	/
小池鎮	Ⅰ	20	-20	18	-18	10	-10
	Ⅱ	18	-18	15	-15	/	/
	Ⅲ	18	-18	15	-15	/	/
巖山鎮	Ⅰ	18	-18	16	-16	10	-10
	Ⅱ	16	-16	15	-15	/	/
	Ⅲ	16	-16	15	-15	/	/
萬安鎮	Ⅰ	18	-18	16	-16	10	-10
	Ⅱ	16	-16	15	-15	/	/
	Ⅲ	16	-16	15	-15	/	/
蘇坂鎮	Ⅰ	18	-18	16	-16	10	-10
	Ⅱ	16	-16	15	-15	/	/
	Ⅲ	16	-16	15	-15	/	/

　　（二）其他用地類型修正幅度

　　公共管理與公共服務用地、交通運輸用地、特殊用地修正幅度參照各鄉鎮商服用地級別修正幅度。

　　（三）其他單項因素修正

　　在利用基準地價評估宗地地價時，除按照前述各類用地的影響因素修正體系進行修正外，還需對宗地的土地使用年期、估價期日、開發程度等特殊因素進行修正，而這些因素又不便于簡單按照優劣程度進行分等，必須根據其具體的客觀情況進行逐項考慮，才能評估出符合實際的宗地地價。

　　1．土地使用年期修正

　　基準地價是各類用地法定最高出讓年期的地價，在對具體宗地出讓年期末達到法定最高年期（或彈性年期出讓）宗地進行評估時，必須進行使用年期修正。將法定最高出讓年期的基準地價修正到某使用年期的宗地地價的計算公式為：

　　

　　n——實際使用年期

　　N——法定最高出讓年期

　　   r——土地還原利率

　　  P——法定最高出讓年限地價

　　  P_n——實際使用年期地價

　　2．期日修正

　　本輪基準地價的估價期日為2022年1月1日。基準地價對應的是基準地價估價期日的地價水平，對于不同估價時點，土地市場的地價水平會有所變化，因此必須進行期日修正，把基準地價對應的地價水平修正到宗地地價估價期日。期日修正一般根據地價指數的變動幅度進行，期日修正系數可按下式計算：

　　期日修正系數=宗地估價期日的地價指數/基準地價估價期日的地價指數

　　3．土地開發程度修正

　　本輪基準地價為土地開發程度“五通一平”（即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊、宗地紅線內土地平整）地價水平。在采用基準地價系數修正法評估宗地地價時，其開發程度往往與基準地價設定開發程度不一樣，因此有必要進行開發程度的修正，修正值可根據當地政府有關部門規定的城市基礎配套費征收標準及宗地地形、地貌、地質等情況具體確定。

　　4．容積率修正

　　容積率是指建筑總面積與土地總面積的比。容積率的變化體現了土地利用強度的變化，容積率高則表明土地利用強度高，容積率低則表明土地利用強度低。而土地利用強度的高低直接地影響到了土地收益，也就影響了地價，因此有必要建立容積率修正體系。

　　宗地地價容積率修正是將基準地價設定的容積率下的地價，修正到規定容積率下的宗地地價。其計算公式如下：

　　P_i=P×K

　　式中：K為容積率修正系數

　　P為基準地價

　　Pi為某一容積率下的宗地地價。

　?。?）商服用地容積率修正

　　表10  商服用地地面地價容積率修正系數表

　　表11   商服用地樓面地價容積率修正系數表

　　注：當宗地容積率介于上述所列的容積率之間時，可用直線插值法確定其對應的修正系數。

　　特別注意：

　?、偕谭玫刂袠藴嗜莘e率為1.0的用地類型（零售商業用地—加油站、旅館用地—自駕車旅居車營地、娛樂康體用地—主題公園、娛樂康體用地—娛樂、民俗觀光設施用地）采用基準地價評估時不進行容積率修正。

　?、谄渌愋陀玫貐⒄丈谭玫厝莘e率修正時，營利性風景名勝用地、營利性殯葬用地、營利性交通服務場站用地（公共停車場）、營利性其他交通設施用地在使用基準地價評估時不對其進行容積率修正。

　?。?）住宅用地容積率修正

　　表12  住宅用地地面地價容積率修正系數表

容積率	≤1.0	1.5	2.0	2.5	3.0	3.5	4.0	4.5	≥5.0
修正系數	0.85	0.90	1.00	1.15	1.27	1.37	1.45	1.50	1.53

　　表13  住宅用地樓面地價容積率修正系數表

容積率	≤1.0	1.5	2.0	2.5	3.0	3.5	4.0	4.5	≥5.0
修正系數	1.70	1.20	1.00	0.92	0.85	0.78	0.73	0.67	0.61

　　注：當宗地容積率介于上述所列的容積率之間時，可用直線插值法確定其對應的修正系數。

　?。?）工礦、倉儲用地容積率修正

　　工礦、倉儲用地不考慮容積率對地價的影響，本輪工礦、倉儲用地不制定容積率修正系數。

　　5．商服用地（零售商業用地、批發市場用地）中樓層修正系數

　　商業房地產特別是土地二級分類中的零售商業用地、批發市場用地受垂直通達度的影響極大，其體現在樓面地價上的差異明顯，位于底層的商業用房優于其垂直樓上的商業用房，故越靠近地面，房地產價值越高，其首層價格遠高于其他各層。地上首層商服用地（零售商業用地、批發市場用地）樓面地價=級別樓面地價×地上首層修正系數（1.8）。

　　6．對于部分特定商業用途土地，可參照下列標準確定其基準地價

　?。?）若零售商業用地、批發市場用地、商務金融用地、商務金融用地（公寓式辦公）等用途土地開發利用有特別限制，要求在一定期限內開發建設的建筑物產權由建設投資者自持經營，不得對外銷售和部分轉讓的地塊，其地價視受限建筑物面積比例及年期期限長短適當下浮15%—30%。

　?。?）規劃用途為整體商場的批發市場用地、零售商業用地基準地價按相應級別的同類用途用地基準地價下浮10%。

　?。?）在原有加油站出讓地中增加用地面積用于增設加氣站用途，其基準地價可按加油站基準地價執行。

　?。?）規劃用途為商業服務業物流倉儲用地的基準地價可按相應級別其他商服用地（物流營業網點）基準地價執行。

　　7．對于部分住宅用地，參照下列標準確定其基準地價

　?。?）對1.0＜規劃容積率≤1.5的普通住宅用地按相應級別普通住宅基準地價地面地價容積率修正后上浮20%。

　?。?）對規劃容積率≤1.0按相應級別普通住宅基準地價地面地價容積率修正后上浮25%。

　　8．對于部分工礦倉儲用地，參照下列標準確定其基準地價

　　（1）對于符合國家高新技術產業標準的工業用地的基準地價可依據相應等級基準地價下限執行。

　　9．地下空間土地使用權基準地價

　　地下空間土地使用權用途根據地上規劃建筑用途確定。地下土地使用權價格參照地上同級別同用途（停車位除外）基準地價（樓面地價）比例關系確定。地下一層土地使用權價格參照相應級別基準地價的20%，地下二層及以下無需計算。

　　地下空間土地使用權用途為停車位時，土地級別參照交通運輸用地級別，商服和住宅的停車位（非人防）基準地價按下表確定。

　　表14  龍巖市新羅區鄉鎮地下停車位基準地價表

　　10．對于國家扶持的新產業、新業態用地基準地價及其他類型用地相關說明：

　　（1）屬于產品加工制造、高端設備修理的項目用地，可按工業用地執行。

　?。?）屬于研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與檢測的項目用地按營利性科研用地基準地價執行。

　?。?）屬于水資源循環利用與節水、新能源發電運營維護、環境保護及污染治理中排水、供電及污水、廢物收集、貯存、利用處理以及通信設施的項目用地可按營利性公用設施用地基準地價執行。

　?。?）屬于下一代信息網絡產業（通信設施除外）、新型信息技術服務、電子商務服務等經營項目用地按照基準地價商務金融用地（信息技術電子商務服務等）基準地價執行。

　?。?）對于生產總部類基準地價可按照工業用地基準地價執行；對于研發總部類基準地價可按營利性科研用地基準地價執行。

　　（6）規劃用途單獨為加氣站、充電樁等充電服務設施用地基準地價參照營利性公用設施用地確定；在新出讓用地中規劃用途為加油站和加氣站混合用途，其基準地價按規劃用途用地面積比例確定。

　　11．其他說明

　　本輪基準地價修編范圍外的土地參照末級地標準。

　　五、成果應用注意事項

　　1．倉儲用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地、特殊用地、交通運輸用地未單獨設定基準地價修正體系，其中倉儲用地基準地價修正體系參照工業用地基準地價體系執行；公共管理與公共服務用地、公用設施用地、特殊用地、交通運輸用地修正體系參照商服用地基準地價修正體系執行。

　　2．基準地價是在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。而宗地價格是具體的某一宗地的土地使用權的價格，宗地價格還有出讓底價、交易價、標定地價之分?；鶞实貎r并不代表宗地的具體價格，而是一定時期內某一區域的平均價格，具有一定的穩定性，利用其評估宗地地價，需要進行使用年限、容積率、估價期日等一系列因素的修正。

　　3．由于在確定土地級別范圍時采用地名界定，在使用基準地價時，配合使用基準地價圖會更準確。當文字描述與土地級別暨基準地價圖不符時，以土地級別暨基準地價圖為準。定級范圍外的土地參照末級地標準。

　　4．基準地價的修正體系，由于基準地價修正體系有其復雜性和難把握性，在使用基準地價修正體系時，要各方面衡量，把握因素因子修正幅度。

　　5．影響宗地地價的因素很復雜，在某些特別宗地受某些因素影響特別強烈而使宗地地價發生較大變化時，應對這此因素和其修正幅度做一些特別處理使之更符合實際情